日期：2025-07-14 07:30:52
一、背景介绍：
房子主要是居住使用，但是从1998年房地产开始后，各地房价随着我国经济的飞速发展以及一二线城市金融及人口高度集中，房子的回报率过高的情况下，让大家都认为房地产就是一个很好的投资。原来08年、14年的房地产下行，让大家觉得小紧张了一下，并没有影响大家买房投资的积极性。但是从疫情后，20年后全国房价先是新房后是二手房，都开始普遍量价齐跌，一直到25年各地还少有城市能够停止下叠，所以大家普遍悲观，而且是极为悲观的那种。
二、几个数据介绍：
房子主要是居住使用，理论上一户人一套房即可，孩子大了再外面加购一套房，所以我们国家规划标准基本按户均3.2人计算，然后每户90平方米作为计量标准。
我国现有14亿人口，不含约4.6亿农村人口，理论上只需要9.4/3.2=2.94亿套住房（国有企业1998年以前福利分房数据未知）。
我查了一下统计数据，近20多年新房销售面积230亿㎡+14.8亿㎡+14亿㎡+9亿㎡=268亿㎡，约268/90=2.98亿套住房。
即，这20年新建商品房住宅已够全国人民居住，这里不含1998-2005年这7年的新增住房，以及1998年以前的福利分房等。
从以上数据分析发现，平均来看，全国不需要再新建住房，且加上人口出生率降低住房需求进一步萎缩，所以全国房地产应该长期处于增量供应阶段。
但是聚焦到一线及强二线城市，人口聚集效应仍在加大，所以这些城市房子仍有需要，这些城市的老房子也要更新，所以房地产会持续走向城市更新，老百姓住好房子的更新换代下，精准而局部的继续发展，并有一定的涨幅。但是对于其它城市，可能会出现您说的一直阴跌，这个不是价格绝对值得阴跌，是价值的阴跌。
以上为本人从数理统计的逻辑上找到的分析，具体来看面对房地产这样一个复杂的体系，以及社会和经济以及国际局势的动态变化，可能会有其它裂变或者巨变，就不好判断了。
仅做宏观数据的瞎聊，不作为投资及决策的依据。
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